Numeri e analisi del mercato immobiliare in grande quantità sono stati diffusi quest’oggi all’Hotel Cicolella, dati e statistiche da prendere come faro per il futuro urbanistico della città. Il marchio Tecnocasa sta crescendo e oggi si è presentato a Foggia, premiando l’area manager della Puglia Nord con focus e report. La media dei prezzi degli immobili è stabile ma è tornata la voglia di comprare mattone, come ha spiegato il capoarea del gruppo in provincia Antonello Bisceglie.
I dati
Il numero di compravendite registra percentuali in aumento, laddove i prezzi sono rimasti invariati negli ultimi due anni, dopo la grande crisi edilizia del post 2008. “Oggi chi vuole vendere deve tenere il prezzo sugli andamenti del mercato, anche perché il ticket medio bancario è fisso e non supera i 110mila euro”. La tipologia maggiormente richiesta a Foggia è il trilocale (60,5%), anche sul fronte dell’offerta, la tipologia più presente sul mercato è il trilocale (41,1%). E la disponibilità di spesa concentra il 49,8% delle richieste nella fascia fino a 119 mila euro.
Grazie alla maggiore liquidità presente nelle banche e alla concorrenza tra istituti di credito, che ha portato ad una diminuzione netta dei tassi d’interesse, viene garantita con maggiore successo oggi l’operazione di mutuo. Il mercato della surroga va via via esaurendosi ma c’è stata una leggera ripresa del mercato dei mutui. È lieve il decremento delle transazioni residenziali, con un -2,5% nel 2017 rispetto al 2016. Si riscontra invece un aumento delle compravendite nella provincia di Foggia pari a +3,6%.
400 gli operatori regionali del Gruppo e ben 100 gli agenti immobiliari di Capitanata, che oggi si sono radunati in conferenza. I tre relatori, Bisceglie appunto, Lorenzo Del Vecchio affiliato Tecnocasa per gli Immobili per l’impresa e Giuseppe Prudente consulente hanno avanzato forti critiche nei confronti dei decisori pubblici locali.
“Foggia sconta un piano regolatore non in linea con le nostre esigenze. Le istituzioni devono sapere quali sono le richieste del mercato immobiliare, per programmare i prossimi anni. Conosciamo le città quartiere per quartiere. Ritengo che sicuramente questo territorio ha bisogno di infrastrutture. Serve un aeroporto: stiamo dando dati reali”, ha detto il responsabile. Il Gargano senza servizi e col Gino Lisa senza voli non è ancora attrattivo per quanti desiderano acquistare una casa vacanza, anche da fuori regione.
Appartamenti a Foggia
Sul fronte cittadino dalla seconda metà del 2017 i valori immobiliari a Foggia sono stabili. I vani senza ascensore stanno subendo ancora dei ribassi. Ad acquistare in zona sono sia acquirenti di prima casa e sia investitori attirati dalla buona domanda di affitto alimentata dalla presenza dell’Università.
L’offerta immobiliare è concentrata soprattutto sui tagli grandi intorno a 100-120 mq. Corso Roma, un’importante arteria commerciale della città, offre condomini degli anni ’60 valutati 800-900 euro al mq (da ristrutturare) per arrivare a 1200-1300 euro al mq (ristrutturato). Nelle traverse, in vie meno signorili, con abitazioni degli anni ’50 spesso senza ascensore i prezzi scendo a 700 euro, fino ad arrivare a 500 euro nei pressi del Mercato Rosati.
Un dato che consente l’acquisto a chi ha budget contenuti e limitati come immigrati e giovani coppie. Le quotazioni salgono nel quartiere Immacolata con punte più alte su viale Michelangelo, che sfiora i 1000 euro al metro quadrato. In centro piacciono sempre gli immobili presenti in corso Garibaldi, una delle arterie commerciali più importanti della città dove i valori medi sono di 1100-1200 euro al mq. Nel centro storico sono invece presenti immobili del XVIII secolo valutati intorno a 500-600 euro al mq se in buono stato. Nella seconda parte del 2017 nelle zone dell’Ospedale e della Nuova Provincia non si sono registrate variazioni significative dei prezzi. I valori restano sostanzialmente stabili, la domanda è in aumento se l’immobile è proposto al giusto prezzo.
Il nuovo
Sul mercato del nuovo i due relatori sono stati chiari. Le operazioni caratterizzano un buon 3 per cento delle compravendite, tanti cantieri sono stati portati a termine, ma è ancora netta la presenza di invenduto. Trisciuoglio, Raspatelli, Caccavo, Boscaino. In Macchia Gialla il mercato è molto dinamico, mentre è stagnante in Via San Severo nei plessi residenziali costruiti dall’accoppiata Galano-Sannella. “Le aspettative lì sono inferiori ai costi di costruzione, che furono molto alti”, osserva il tecnico.
Quello foggiano è un mercato molto trasversale, con un usato che viene sempre più “svenduto” dai venditori, per quegli immobili realizzati dagli anni Ottanta ai Duemila. Sopravvive la capacità di accumulare risparmio: c’è una tendenza a utilizzare risorse risparmiate per anni per aiutare i propri figli. “L’urbanizzazione dei nuovi quartieri ha favorito le giovani coppie, che ambiscono sempre alla tradizionale soluzione dei 90-100 metri. L’usato in buone condizioni può essere un affare oggi”.
“C’è una doppia tendenza: da un lato c’è un alto target che fa acquisti importanti e che può fare mutui con una percentuale inferiore rispetto al canonico 80%. Tali famiglie si concentrano in Via Gramsci e in nuovi appartamenti in Macchia Gialla oppure in usato di pregio alle tre corsie. Dall’altro c’è un grande ceto medio che inizia a concentrarsi sul centro storico, dove il prezzo è molto basso e si possono acquistare anche metrature importanti. Proprio sul centro storico le istituzioni dovrebbero investire per rigenerarlo. Il trilocale è ancora il più richiesto, mentre il bilocale continua ad essere poco appetibile”.
“È inutile costruire nuove abitazioni che resterebbero invendute!!!”, è stato il monito di Bisceglie. Sono proprio i bilocali nuovi, costosi e piccoletti per le esigenze familiari medie, quelli che restano maggiormente invenduti per i costruttori, che stanno inspiegabilmente mantenendo i prezzi oltre la soglia. La Macchia Gialla è la zona dei giovani e del ceto medio impiegatizio con buona capacità di risparmio e di spesa: qui il nuovo si scambia a prezzi medi di 2000 euro al mq, le soluzioni dei primi anni 2000 intorno a 1600-1700 euro al metro quadro. Gli acquirenti foggiani tendono a spostarsi verso la periferia per un appartamento nuovo e seminuovo. Tuttavia le caratteristiche di chi compra un trilocale a Foggia sono molto mutate.
Se nel 2012 si accendevano mutui per 100mila euro oggi il valore è sceso a 90mila euro, con una quota di mutuo ipotecario pari a 72mila euro. La rata media grazie ai tassi fissi bassissimi è scesa da 408 euro a 304 euro, un valore che permette anche a redditi inferiori e ai nuclei familiari monoreddito di accedere al sogno della prima casa di proprietà. Se nel 2012 infatti era necessaria una busta paga di 1362 euro, oggi anche la generazione 1000 euro preferisce comprare anziché vivere in affitto, dal momento che la rata di mutuo è sempre più bassa del canone di locazione.
Secondo l’analisi socio demografica l’importo medio delle somme richieste in banca è pari a 95.900 euro per una durata di 25 anni a tasso fisso. Negli ultimi anni, grazie a queste condizioni date positive, si è notevolmente abbassata l’età media del mutuatario, pari a 36,6 anni. Nel 2017 sono state 1203 le transazioni residenziali a Foggia città con un -2,5%, meglio ha fatto la provincia con 3891 ed un +3,6%.
Tecnocasa si appoggia alla sua finanziaria Kiron che in Capitanata ha 4 agenzie: Foggia, Cerignola. Manfredonia e San Severo, per un totale di 15 unità lavorative. Sono oltre 24 milioni gli euro erogati dagli intermediari in questi anni. Un dato che rappresenta il 10% di tutto l’erogato della provincia ed è uno dei più alti in Italia per l’intermediazione creditizia.
Il caso Manfredonia
Uno score incredibile lo ha fatto registrare nel 2017 Manfredonia con un +16. Come mai tutti comprano nel Golfo? Semplice, la competizione di prezzo ha creato dinamismo. “Manfredonia è un’area interessante, negli anni del boom immobiliare quando San Severo e Cerignola segnavano oltre 900 compravendite, a Manfredonia le cose erano stabili, per via dei prezzi altissimi. Ora anche lì stanno vertiginosamente diminuendo, questa inversione di tendenza rende possibili gli acquisti. Per un manfredoniano acquistare a 1220 euro a metro quadro è oro allo stato puro. Ebbene, oggi le famiglie manfredoniane possono comprare e stanno al pari delle famiglie di Foggia”.
Uffici
Sul mercato degli uffici si registra una buona domanda da parte di professionisti che lasciano il centro per recarsi in zone più periferiche ma più servite e che non presentino problemi di parcheggio. Le zone preferite sono quelle di Macchia Gialla e dell’Ospedale dove si registrano valori medi di 50 € al mq annuo e prezzi medi di 1300 euro al mq. Ad acquistare sono spesso giovani medici, aiutati dai genitori. Cercano 60-90 mq , due camere con sala d’attesa. Da segnalare che in via Natola sono sorti dei nuovi uffici all’interno di centri direzionali che si acquistano a 1200-1300 euro al mq.
Trend positivo per il commercio, con un +23% per i negozi: i commercianti hanno avuto la convenienza di acquistare l’immobile anziché continuare a pagare l’affitto. L’apertura del centro commerciale “GrandApulia” non ha sortito effetti particolarmente negativi sul commercio in città anche se si segnala qualche spazio libero. L’offerta sul mercato si sta arricchendo di spazi commerciali liberati in seguito alla chiusura di numerose filiali di istituti di credito, ma anche per la dipartita di alcuni franchising.
Capannoni
Sul segmento dei capannoni a Foggia non si riscontra un mercato particolarmente vivace a causa di un’offerta che, soprattutto sul nuovo, non incontra la disponibilità di spesa della domanda. I prezzi del nuovo infatti partono da 700 euro al mq, ha spiegato Lorenzo Del Vecchio. “Al momento non ci sono nuovi interventi ma, aziende che in passato hanno acquistato i terreni stanno procedendo alla costruzione di capannoni prefabbricati. A ricercare questi immobili sono piccole aziende locali che desiderano tagli da 400-600 mq con area di manovra esterna oppure aziende più grandi alla ricerca di tagli di 1500–2000 mq per svolgere attività di stoccaggio. I canoni di locazione si aggirano intorno a 28-30 euro al mq annuo, i prezzi sono di 700-800 euro al mq. Una delle zone più gettonate è il Villaggio Artigiani che sorge a ridosso dell’autostrada A14 in direzione di Manfredonia.
Si sta verificando anche un altro fenomeno per gli uffici. Molti comprano per investire in locazioni. “A fronte di 120mila euro di spesa devo prendere un canone annuo 12mila annui con una redditività dell’8%”.
Nel settore business, Del Vecchio è stato tranchant. “Nella provincia c’è stato un crollo del settore produttivo. A Manfredonia sono tutti all’asta i capannoni. Il terziario invece è aumentato, i piccoli professionisti tendono ad investire anziché stare in affitto. Con l’apertura del nuovo casello, l’anno prossimo potrebbero esserci delle novità. Grossi gruppi, all’indomani dell’apertura del GrandApulia, si erano affacciati e avvicinati per chiedere se fosse possibile comprare dei terreni. Questi gruppi preferiscono comprare, difficilmente vanno in affitto, perché il loro standard è uguale dappertutto, con capannoni e accessi parcheggio. Ma esistono dei vincoli urbanistici, Sarni ebbe una deroga, ma nel piano regolatore non sono previste ampie metrature nella prima periferia di Foggia. In zona Asi il Comune dovrebbe fare un cambio di destinazione, oggi fare industria risulta difficile”.